I. La propiedad como categoría jurídica

La propiedad constituye el derecho real fundamental dentro del sistema civil, expresión de la potestad más amplia que puede ostentar una persona sobre una cosa.
Siguiendo la tradición del Derecho Romano, la propiedad confiere la in re potestas, esto es, el poder jurídico directo e inmediato sobre el bien.

El artículo 582 del Código Civil chileno establece:

“El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o derecho ajeno.”

De esta disposición se desprende que propiedad y dominio son términos equivalentes en el sistema de Bello, aunque la doctrina distingue entre la propiedad como género del derecho real y el dominio como su expresión plena o perfecta, lo que el Derecho Romano denominaba plenitas proprietatis: la plenitud de los poderes jurídicos sobre la cosa.

El dominio (dominium) es el derecho real pleno, que confiere al titular el ius utendi, fruendi et abutendi: el poder de usar, gozar y disponer de la cosa, dentro de los límites legales.

II. El dominio y la plenitas proprietatis

• Absoluto, salvo restricción legal o derecho ajeno;
• Exclusivo, pues solo un titular puede ejercerlo con plenitud;
• Perpetuo, en cuanto no se extingue por el mero no uso.

Desde un punto de vista técnico, el dominio requiere de un título traslaticio y de un modo de adquirir, conforme al artículo 675 del Código Civil, siendo la tradición (inscripción en el Conservador de Bienes Raíces) el modo esencial en bienes inmuebles.

Solo mediante esa inscripción se materializa la plenitas proprietatis.

III. La cesión de derechos: naturaleza limitada

La cesión de derechos es un acto jurídico traslaticio, mediante el cual una persona (cedente) transfiere a otra (cesionario) un derecho subjetivo determinado, sea personal o real.

Sin embargo, no confiere dominio pleno, sino solo la posición jurídica del cedente respecto de ese derecho, conforme al principio nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet (“nadie puede transferir más derecho del que tiene”).

El Código Civil regula esta figura en los artículos:

• Art. 1901: “La cesión de un derecho personal comprende todos sus accesorios.”
• Art. 1902: “El cesionario no adquiere más derechos que los que tenía el cedente.”

Así, quien adquiere por cesión no se convierte en propietario, sino en copartícipe o titular de un derecho eventual o limitado, careciendo de la in re potestas propia del dominio.

IV. Cesión de derechos sobre terrenos rurales: improcedencia e ilegalidad

En el ámbito rural, la venta o “cesión de derechos” sobre predios agricolas constituye una práctica no solo ineficaz sino, en muchos casos, abiertamente ilegal, por vulnerar normas civiles, registrales incluso penales.

1. Falta de tradición válida

De acuerdo con el artículo 686 CC, la tradición del dominio de los bienes raíces requiere inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

Las cesiones de derechos sobre lotes rurales sin inscripción individualizada no pueden inscribirse, porque el bien no existe jurídicamente como unidad independiente.

Por ende, el cesionario no adquiere dominio, sino una mera expectativa o cuota ideal, lo que convierte la operación en un acto simulado o carente de efecto traslaticio.

2. Infracción a la Ley N° 3.516 sobre División de Predios Rústicos

Dicha ley prohíbe la subdivisión de predios rústicos en superficies inferiores a 0,5 hectáreas de riego básico, salvo excepciones legales.

Las cesiones de derechos sobre lotes menores constituyen un fraccionamiento clandestino del territorio rural, vulnerando normas de orden público agrario.

Por tanto, tales cesiones son ilegales, pues encubren subdivisiones prohibidas.

3. Simulación y objeto ilícito

De acuerdo con el artículo 1461 CC, el objeto de todo contrato debe ser lícito y determinado.

Cuando se cede un “derecho” sobre una fracción no individualizada de un terreno rural, el objeto es indeterminado y su fin —eludir las normas de subdivisión y tradición— es ilícito, conforme al artículo 1466 CC, que declara nulo todo contrato cuyo objeto o causa sea contraria a la ley.

En consecuencia, las “cesiones de derechos” sobre terrenos rurales pueden ser nulas de pleno derecho.

4. Efectos administrativos y sanciones

Además del ámbito civil, este tipo de operaciones puede acarrear sanciones administrativas impuestas por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y las Direcciones de Obras Municipales, por infracción a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su ordenanza.

Los actos realizados con objeto prohibido carecen de efectos frente al Estado, y el comprador no obtiene título válido ni inscripción posible.